Pastaruoju metu ženkliai padaugėjo teisinių ginčų dėl nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo preliminariųjų sutarčių nutraukimo ir nuostolių atlyginimo. Pardavėjams neteisėtai nutraukus preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį (ar nesudarius pagrindinės notarinės sutarties), pirkėjai iš pardavėjo reikalauja ne tik avanso dydžio baudos, bet ir baudos dydį viršijančių nuostolių atlyginimo. Nuostolius pirkėjai skaičiuoja labai įvairiai: kaip pardavėjo gauta nauda pardavus turtą kitam pirkėjui; kaip pirkėjo sumokėtą didesnę pirkimo kainą už alternatyvaus turto įsigijimą ir t. t. Pardavėjai taip pat turi teisę reikalauti nuostolių atlyginimo iš neteisėtai preliminarias sutartis nutraukusių pirkėjų, taikydama tuos pačius nuostolių apskaičiavimo principus, tačiau tokių ginčų teismuose yra santykinai mažiau.
Nors preliminariosios sutarties šalys neturi teisės reikalauti priverstinio sutarties įvykdymo natūra – reikalauti perleisti nuosavybę, tačiau šalis turi teisę reikalauti nuostolių atlyginimo iš šalies, kuri elgėsi nesąžiningai ir yra kalta dėl atsisakymo sudaryti pagrindinę sutartį.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktika nagrinėjant tokio pobūdžio bylas buvo skirtinga, priklausomai nuo faktinių aplinkybių, tačiau šiuo metu Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra suformavęs aiškias nuostolių apskaičiavimo gaires, kai kaltoji šalis neteisėtai nutraukia preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį.
Derybų išlaidų nuostoliai
Šalis, neteisėtai atsisakiusi sudaryti pagrindinę sutartį, visais atvejais turi atlyginti nukentėjusios šalies dalyvavimui derybose ir pasirengimui sudaryti pagrindinę sutartį realiai patirtas tiesiogines išlaidas.
Prarastos galimybės nuostoliai
Atskirais atvejais nukentėjusiajai šaliai gali būti kompensuojami ne tik tiesioginiai derybų nuostoliai, bet ir prarastos konkrečios galimybės įsigyti kitą turtą piniginė vertė.
Prarastos galimybės pinigine verte yra laikoma prarasta galimybė sudaryti sutartį su kita šalimi (t. y. kitu alternatyviu potencialiu pirkėju (pardavėju), kurio realų pasiūlymą dėl to paties dalyko už konkrečią kainą turėjo nukentėjusi šalis), kuri nebuvo sudaryta dėl kaltų nesąžiningos šalies veiksmų. Prarastos galimybės piniginė vertė atlyginama palyginant trečiojo asmens, su kuriuo pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl nesąžiningos šalies neteisėtų veiksmų, siūlytą sandorio kainą ir kainą, už kurią per protingą terminą vėliau nukentėjusi šalis sudarė pagrindinę sutartį, t. y. nuostoliais laikoma šių dviejų kainų skirtumas. Pavyzdžiui, pirkėjas turėjo alternatyvius pasiūlymus dėl analogiško turto įsigijimo iš įvairių pardavėjų, tačiau jų atsisakė ir sudarė preliminarią sutartį su vienu pardavėju, kuris neteisėtai ją nutraukė. Vėliau, neturėdamas galimybės pasinaudoti alternatyviais pasiūlymais (prarasta galimybė) įsigijo turtą brangiau.
Prarastos galimybės nuostoliai atlyginami tik nustačius visas šias aplinkybes: 1) kaltoji šalis nepagrįstai atsisakė sudaryti pagrindinę sutartį; 2) yra priežastinis ryšys tarp kaltos šalies veiksmų ir nukentėjusios šalies nuostolių; 3) dėl pasitikėjimo kaltąja šalimi nukentėjusioji šalis atsisakė realios galimybės sudaryti sutartį su trečiuoju asmeniu; 4) dėl nesąžiningos šalies kaltės nutrūkus deryboms per protingą terminą buvo sudaryta kita pagrindinė sutartis.
Kainų skirtumo nusipirkus kitą, pakeičiantį, turtą nuostoliai
Nuostoliai gali būti apskaičiuojami nustatant skirtumą tarp nutrauktoje preliminariojoje sutartyje nurodytos kainos ir kainos, už kurią pirkėjas įsigijo analogišką turtą. T. y., tais atvejais, kai kaltoji šalis atsisakė sudaryti sutartį ir per protingą laiką bei protingu būdu nukentėjusioji šalis sudarė pakeičiančią sutartį ir įsigijo kitą turtą, ji gali reikalauti priteisti nuostolius, kuriuos sudaro preliminariojoje sutartyje nurodytos kainos ir pakeičiančios sutarties kainos skirtumas. Šis nuostolių apskaičiavimo metodas, įtvirtintas UNIDROIT principuose, vadinamas subjektyviuoju (konkrečiuoju).
Kainų skirtumo nenusipirkus kito turto nuostoliai
Nukentėjusioji šalis turi teisę reikalauti nuostolių atlyginimo net ir tuo atveju, kai nesudarė naujos turto pirkimo–pardavimo sutarties. Tokiu atveju nukentėjusiosios šalies nuostolis apskaičiuojamas kaip nutrauktos preliminariosios sutarties kainos ir šios sutarties nutraukimo metu buvusios prekių rinkos kainos skirtumas. Šis metodas parankus, nes leidžia nukentėjusiai šaliai reikalauti nuostolių atlyginimo neįrodinėjant konkrečių išlaidų ar pakeičiančių sandorių sudarymo.
Jeigu pirkėjas nepagrįstai atsisako sudaryti pagrindinę turto pirkimo–pardavimo sutartį, pardavėjas patiria nuostolį, nes nebegali parduoti turto už tą pačią aukštą kainą, dėl kurios buvo susitarta preliminariojoje sutartyje. Tuo tarpu jeigu pardavėjas atsisako parduoti turtą, pirkėjas patiria nuostolį, nes analogiškas turtas rinkoje dabar kainuoja brangiau.
T. y., jeigu preliminarioji sutartis nebūtų buvusi pažeista, šalis būtų gavusi turtą (pirkėjas) arba pinigus (pardavėjas) konkrečia verte. Tuo atveju, jeigu rinka pasikeitė, turto rinkos kainos ir preliminariojoje sutartyje nustatytos kainos skirtumas yra šalies nuostolis.
Nuostoliai pagal šį metodą gali būti apskaičiuojami tuo atveju, kai preliminarioji sutartis yra nutraukta ir kai yra nustatyta turto rinkos kaina preliminariosios sutarties nutraukimo momentui. Vienas iš įrodymų, patvirtinančių turto rinkos kainą, gali būti kaina, už kurią turtas buvo parduotas kitam pirkėjui, tačiau tik tuo atveju, kai toks pardavimas įvyko netrukus po preliminariosios sutarties nutraukimo. Šis nuostolių apskaičiavimo metodas, įtvirtintas UNIDROIT principuose, vadinamas objektyviuoju (abstrakčiuoju).
Nuostoliai kaip nesąžiningos šalies gauta nauda
Atskirais atvejais, kai nesąžininga šalis iš savo neteisėto elgesio atsisakant sudaryti pagrindinę sutartį gauna naudos, sąžininga šių santykių šalis galėtų reikalauti pripažinti šią naudą jos nuostoliais. Toks nuostolių apskaičiavimo metodas galimas tik išimtiniais atvejais, kai: a) šalies patirtų nuostolių nėra galimybės apskaičiuoti remiantis kitais nuostolių apskaičiavimo būdais, arba b) kai nesąžiningos šalies neteisėtais veiksmais yra pažeidžiamas ne tik tinkamo sutarties vykdymo interesas, bet ir aukštesnės teisinės vertybės (pvz., konfidencialumo pareiga, sąžininga konkurencija).
Taikant šį metodą praktikoje neretai apskaičiuoti nuostoliai viršija nukentėjusios šalies patirtus nuostolius, todėl jis taikomas tik kraštutiniu atveju.
Formuojama teismų praktika siunčia aiškią žinią nekilnojamojo turto rinkos dalyviams: preliminarioji sutartis nėra tik formalumas, iš kurios galima lengvabūdiškai pasitraukti, sumokant nedidelę baudą. Šiandienos teisinėje aplinkoje nesąžiningas elgesys derybose gali užtraukti prievolę padengti nuostolius, kurie neretai siekia dešimtis tūkstančių eurų. Todėl tiek pirkėjams, tiek pardavėjams kritiškai svarbu ne tik detaliai aptarti sutarties sąlygas, bet ir suprasti, kad atsakomybė už nepagrįstą pasitraukimą iš sandorio gali būti gerokai didesnė nei nurodyta „baudos“ sąlygoje.
